Thuế chuyển nhượng bất động sản từ 01/07/2026 có gì thay đổi?

Từ ngày 01/07/2026, việc tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản có sự thay đổi quan trọng trong cách xác định giá tính thuế.

Điểm mới đáng chú ý là:

Thuế suất vẫn giữ nguyên 2%.
Tuy nhiên, giá tính thuế sẽ không còn chỉ dựa vào giá ghi trên hợp đồng như trước.
Cơ quan thuế sẽ so sánh giữa giá hợp đồng và giá Nhà nước (được xác định theo bảng giá đất × hệ số K) để lựa chọn mức giá cao hơn làm căn cứ tính thuế.

Điều này nhằm hạn chế tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp.

Giá Nhà nước được xác định như thế nào?

Theo quy định mới, giá Nhà nước được tính theo công thức:

Giá Nhà nước = Diện tích × Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số K

Trong đó:

Diện tích: diện tích chuyển nhượng.
Bảng giá đất: do UBND cấp tỉnh ban hành.
Hệ số K: hệ số điều chỉnh giá đất do UBND địa phương quy định nhằm phản ánh sát giá thị trường.

Cách xác định giá tính thuế

Sau khi có hai mức giá, cơ quan thuế sẽ so sánh:

Trường hợp 1

Giá trên hợp đồng cao hơn hoặc bằng giá Nhà nước

➡ Thuế được tính theo giá trên hợp đồng.

Trường hợp 2

Giá trên hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước

➡ Thuế được tính theo giá Nhà nước.

Như vậy, việc ghi giá thấp trên hợp đồng sẽ không còn giúp giảm số thuế phải nộp nếu thấp hơn mức giá do Nhà nước xác định.

Công thức tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Sau khi xác định được giá tính thuế, số thuế phải nộp được tính như sau:

Thuế TNCN = Giá tính thuế × 2%

Thuế suất 2% không thay đổi, chỉ thay đổi cách xác định giá tính thuế.

Ví dụ minh họa

Giả sử một lô đất tại Đà Nẵng có:

Diện tích: 100 m²
Giá ghi trên hợp đồng: 5,5 tỷ đồng
Giá đất trong bảng giá: 42 triệu đồng/m²
Hệ số K: 1,5

Bước 1: Tính giá Nhà nước

100 × 42 triệu × 1,5

= 6,3 tỷ đồng

Bước 2: So sánh

Giá hợp đồng: 5,5 tỷ
Giá Nhà nước: 6,3 tỷ

Do giá Nhà nước cao hơn nên:

Giá tính thuế = 6,3 tỷ đồng

Bước 3: Tính thuế

6,3 tỷ × 2%

= 126 triệu đồng

Người mua và người bán tại Đà Nẵng cần lưu ý gì?

Nếu bạn đang giao dịch bất động sản tại Đà Nẵng, nên lưu ý:

Không nên kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế.
Tìm hiểu trước bảng giá đất mới của khu vực.
Kiểm tra hệ số K đang áp dụng tại vị trí bất động sản.
Dự trù chi phí thuế ngay từ khi thương lượng giá.
Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để việc sang tên diễn ra nhanh chóng.

Đây sẽ là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí giao dịch.

Quy định mới có ảnh hưởng đến thị trường Đà Nẵng không?

Trong ngắn hạn, nhiều người mua và người bán sẽ quan tâm nhiều hơn đến:

Giá Nhà nước của từng khu vực.
Hệ số K áp dụng.
Chi phí thuế khi sang tên.

Đối với các khu vực có giá thị trường cao hơn nhiều so với bảng giá đất thì ảnh hưởng không lớn. Tuy nhiên, những trường hợp trước đây thường ghi giá thấp trên hợp đồng sẽ khó giảm nghĩa vụ thuế như trước.

Về lâu dài, quy định mới được kỳ vọng góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản và phản ánh sát hơn giá trị giao dịch thực tế.

Xem thêm: